【重磅】2020年1-9月重庆土地市场盘点（附房企增储排行榜）

2020年1-9月，大重庆共计成交357宗地，新增可建体量3451.19万方，同比上涨14.66%，从土地市场成交看，前3季度，重庆土地市场变化明显：

双线并行：主城范围渝北、北碚、九龙坡土地成交量领跑，同时一小时经济圈成为房企投资第二发力点，成为第二粮仓，企业从主城+区县双线发展中寻求新的增长点。

百花齐放：2020年1-9月主城区共成交106宗商住土地，被各类房企瓜分。其中，不仅有恒大、万科、保利、融创、龙湖等这些第一梯队的房企，还有中南、旭辉等第二梯队的房企，以及海成、恒泰、浩创、花样年、越秀等代表的新面孔房企，均展现出不俗的竞争力。

西进提速：北上发展多年后，随着高新区政策红利，西区利好因素显现，未来配套和产业将进一步兑现。大学城、西永崛起，曾家、土主、含谷成为轮动机会点。

土地市场整体表现

大重庆表现：渝北、北碚、九龙坡领跑主城，一小时经济圈成为房企投资第二发力点

2020年1-9月，大重庆土地成交可建体量3451.19万方，其中主城区占40.9%，为品牌房企主力粮仓；

一小时经济圈受主城发展轮动，土地成交量破1300万方，成为房企投资第二增长极，目前土地均价在区县中处高位，目前平均溢价率较低；

渝东北土地出让量560.19万方，当中万州、开州、巫山为主力成交量支撑，发展速度与潜力在本区域中突出，为品牌房企看好；

渝东南整体土地开发进程缓慢，成交量不足150万方，由于整体量低，溢价率受单宗地块支配，溢价率显高。

联合表现：拓展区与热点区域企业倾向联合，共抗开发风险；中小房企倾向单独拿地，保证利润空间

2020年1-9月大重庆成交土地中，区县房企在拿区县土地的时候，多倾向于单独拿地，保证有可观利润空间和可控的开发节奏；值得关注的是，渝东北联合拿地比表现较明显，突出表现的为融创、海成和金科：融创与产业方联合开发，海成与金科联合拿开州土地，扩大市场份额；

主城市场中，由于竞争较大，部分企业选择联合拿地，降低竞争强度，扩大利润空间；主城地块中，铁山坪、土主、鹿角这类拓展区，企业通过联合方式分摊风险，西永、蔡家、华岩这类热点板块，企业则通过联合方式提升出价力，并在一定程度上降低整体竞争度。

企业布局方向：一小时经济圈成典型房企业绩第二增长极

板块热度：核心区和热点板块受企业偏好，平均参拍家数多为5家以上

核心区和热点发展板块，为房企主要争夺目标，热点板块如空港西区、石坪桥、杨家坪地块，平均参拍家数可达13家左右；而茄子溪、重钢、西永、华岩、蔡家等热点板块，参拍家数多为5家以上，热点板块成为多企业战略进驻方向；

就溢价率表现而言，因起拍价上涨，加之市场调整期，部分企业持观望态度，导致企业参拍平均溢价率在12%左右徘徊，与板块实际成交溢价有较大差距，这表明，房企整体对投资市场仍保持理性态度，以机会拿地为主。

区县地价：一小时经济圈发展速度快，轮动效应显著，地价优势凸显

2020年1-9月区县地价结构来看，楼面价2000元/㎡以上地块，一小时经济圈重点区县出镜率高，此外，开州土地价值有较好表现度；

1500-2000元/㎡中等地价中，一小时经济圈中的合川、潼南、铜梁、江津、永川等占比最重，近主城区域价值优势强，城市发展轮动效应显著；

1000元/㎡以下低价地块则主要为重点区县拓展区和外围区县占据。

主城土地市场

整体表现：土地市场热度稳涨，城市供地持续“低密”，流拍土地少

土地市场成交量波动性大，随着疫情逐步控制，土地成交价格开始回暖走高， 4-6月城市集中供地，市场表现为量高价高，土地成交溢价率可达20%以上，7-8月整体保持量价平稳，9月政府集中供应，加之多宗优质地块入市，成交楼板价为7252元/㎡。

2019年市场环境从严，加之下半年企业融资环境恶劣，受资金端和市场端双重影响，房企投资谨慎，对潜力区域板块土地持观望态度，导致流拍量上涨；2020前三季度，商品房市场处于调整期，加之政府调整供地节奏，市场整体流拍量较少，仅在6月流拍3宗地，7月流拍1宗地，流拍可建体量共计为65.81万方 。

成交板块状况：茶园、水土、龙兴、蔡家、土主为成交主战场，城市外拓加速

2020年1-3季度，茶园、水土、龙兴、蔡家、土主居各板块成交量前五，城市外拓加速，城市北区成交占比为45%，城市西区占比为34%，城市南区成交占比为21%；

重庆高新区正式启动，科学城落位，带动西区持续发展，土主成交量居各板块第四，整体成交占比6%。

成交板块利润空间：房地价比集中在1.4-2.5之间，房地价差在4000-7000元/㎡之间，利润空间有限

城市拿地成本走高，加之商品房市场涨幅有限，成交板块房地价比主要集中在1.4-2.5之间，房地价差在4000-7000元/㎡之间，城市热门蔡家、西永、中央公园、水土等板块，因规划利好和配套逐渐完善，土地成本和商品房价格结伴上涨，利润提升较难突破；

城市核心区因其稀缺性突出，导致房企抢驻，土地价格持续上涨，但值得关注的是，由于核心区城市界面较差，城市更新速度较慢，其市场价值潜力未完全激发，导致利润空间表现较弱，如杨家坪和石坪桥，目前房地价差在4000元/㎡左右，仅达到市场平均水平；这表明，在核心区投资，从战略意义上讲，更考验房企的开发能力。

区县土地市场

成交走势：区县商住地成交量下跌，均价结构性下降，纯住宅用地为主力出让类型

从近三年区县商住类土地出让情况来看，整体体量逐年下降，2020年1-9月成交2039.23万方，且由于外围区县逐步开发，成交均价结构性下降；

从土地性质结构来看，纯住宅性质土地比例有下降趋势，但仍为区县土地主力成交性质，商住类比例则呈现扩大趋势，注重居住空间与生活便捷度同步发展，商办类土地占比较小，均在15%以下。

楼面价：璧山地价居区县首位，国资公司、地方龙头、重庆龙头对高价地投资信心强

从2020年1-9月区县楼面价来看，璧山楼面价居区县首位，涪陵、铜梁、永川等一小时经济圈区县居前列，渝东北区域中开州表现突出，渝东南区域中黔江均价相对较高；

从楼面价极值来看，地方政府下的国资公司获取高价地最多，此外，地方龙头、重庆龙头亦对高价地有投资信心：海成2911元/㎡获开州地块、2104元/㎡获奉节地块，金科2200元/㎡拿永川地块；后续，企业将凭借品牌优势占领市场份额。

发展速度：区县发展节奏各异，璧山、涪陵、合川、江津进入平稳发展期，荣昌、铜梁、潼南、永川正快节奏扩张

从近三年重点区县商住土地成交量与商品房成交量差值来看，大足、綦江、黔江处于去库存状态，土地供应低位，商品房市场积极去化；

璧山、涪陵、合川、江津、万州土地成交与商品房成交量基本平衡，城市处平稳发展状态；

荣昌、铜梁、潼南、永川则在近两年大举释放土地，加快城市扩张、提高发展速度。

企业投资表现

房企表现：区县主城双轮驱动，招拍挂突击，收并购发力，落产业优势，房企百舸争流

2020年1-9月大重庆增储房企中，榜内房企更趋多元化，恒大、融创、海成、新城凭借区县+主城双向发力，补仓超100万方，泽京、泰吉则依靠单区县拿地上榜，主力投资潼南、长寿，重仓目标区县。

主城房企增储排行榜中，恒大凭借招拍挂拿地9宗，位于前列；在拿地方式上，除招拍挂外，阳光城通过收购哈罗小镇上榜，特斯联依托产业勾地进入榜单，房企增储途径多元化，并积极发挥集团优势进行投资扩张。

从榜单梯度来看，除恒大外，后续企业顺排差距在5万方以内，在政府控制单宗土地供应体量之后，房企参拍门槛下降，但整体拿地难度增加，企业间增储量差距缩小明显。

房企主城投资：金科、海成、龙湖重流量与资金利用率，万华、华润倾向单独拿地展示项目打造力

结合招拍挂和投资权益金额排名看，金科、海成、龙湖排名较同口径增储榜名次有所下滑，企业通过联合拿地方式提升资金利用率，获取更多土地储备；

万华、新希望、华润则因所获地块素质较优，且为单独获取，权益金额排名靠前，注重单独操盘高品项目，提升品牌价值。

房企主城招拍挂表现：本土房企多好联合，全国头部房企喜独行

从总参拍情况排名来看，地方龙头和头部房企投资热情浓，金科、华宇、保利、融创、恒大排名靠前，榜内房企投资表现各异，本土房企如金科、华宇、东原偏好联合参拍，通过联合拿地，共抗开发风险；全国头部房企如保利、融创、恒大则多偏好独立参拍，积极增储。

金科既是参拍擂主，亦是联合之王，从企业参拍表现中，前三季度整体参拍36次，其中23次为联合参拍，偏好合作方式获地，追求流量业绩，保证市占份额。

华宇参拍22宗，在所拿地块中，3次通过联合方式获取，整体拿地溢价率19%，企业通过合作获得更强出价力。

拿地迫切度：旭辉、招商、美的置业周转率健康，金辉、新希望受周转率驱动补货

从房企周转率来看，香港置地、中海、富力、金地、世茂周转率在均值以下，补仓迫切度相对较弱；

旭辉、招商、电建、美的置业等房企周转率处于均值附近，在0.25-0.35之间，周转率健康，倾向机会投资；

金辉、新希望周转率高于均值，补仓相对迫切；值得关注的是，从2020年1-9月企业投资情况来看，拿地利润空间当期表现在4000元/㎡左右，当期利润空间表现较弱，后续需通过企业项目打造能力，提升项目利润；

卓越、联发周转率高于0.7，亟待增储，后续或持续关注招拍挂市场，伺机突破，并机会关注收并购市场增储。

后市预测

投资信心指数：2020年投资信心经历探底-反弹-维稳，后市涨动有限，房企将在调整期理性扩张

2019年末，2020年初，投资信心探底，疫情后楼市复苏，经历反弹，二三季度指数稳于80-90之间，整体而言较2019年同期波幅窄，震荡较小。预计四季度整体投资信心难有大涨，跟随前三季度热度走势，遇西区热点和核心地块，房企仍将饱有热情；

部分房企或伺机蛰伏，修炼内功；本土中小型房企或将跟进小体量低总价竞争度低的地块，保证企业存活；全国头部房企或将持续投资步伐，抓西南流量池；本土龙头房企或积极囤地，在市场调整期稳大本营份额。

区县投资机会:万州、涪陵、江津利润空间大，永川、潼南可机会投资

从2020年1-9月重点区县利润情况，再结合区县发展状况和区域来看，平稳发展的区县中万州利润空间最大，投资价值高；璧山、涪陵、江津房地价差在4500-5000，有一定利润空间；合川房地价差不足4500元/㎡，房地价比低于4.0，利润空间略显薄弱；

快速发展的区县中，荣昌、铜梁利润空间最大，但荣昌缺乏产业支撑，动力不足，可机会投资；永川、潼南当期利润空间在3900-4600元/㎡，抓投资机会的同时应注重防范风险，同时以品牌换溢价，提升获利度。

四季度主城供地方向：“北上”持续，“西进”提速，中央公园、蔡家、空港放量，大学城、井双、土主现投资机会点

从重庆未来3-5年城市综合发展情况来看，北上发展多年后，中央公园、空港西区、水土、空港新城等版块城市基本面已提升至中上水平，同时随着高新区政策红利，西区利好因素显现，未来配套和产业将进一步兑现，大学城、西永崛起，曾家、土主、含谷成为轮动机会点，石桥铺、二郎区域产业优势将进一步突出。

结合2020年四季度拟供地方向，北部热点区中央公园、蔡家、空港新城放量不减，西区的双碑井口、大学城、土主预供量可观，随着板块基本面提升，这些板块存在投资机会点。

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